3 de agosto de 2022

Ni 300.000, ni 150.000, la típica deuda hipotecaria es de...

Ayer les hablé de esta noticia de El Confidencial que para asustar a los lectores usaba en su titular la subida de las cuotas que sufriría una familia con una hipoteca de 300.000 euros, firmada el año pasado, con ciertas condiciones, debido a la subida del euribor. Luego el texto contaba también lo que le pasaría a una familia con una hipoteca más pequeña, de 150.000 euros, contratada también el año pasado con las mismas condiciones.

Yo les decía que esos ejemplos estaban mal escogidos porque la hipoteca media no ha llegado prácticamente nunca a los 150.000 euros (algún mes suelto en los últimos 20 años), y en conjunto en los últimos años ronda más bien los 120.000 euros, y la mediana (valor tal que la mitad son más bajas y la mitad más altas) habrá sido con seguridad más baja. Y además, la deuda viva de las hipotecas contratadas hace unos años, lógicamente, es aún más baja. Especulaba yo que sería tal vez bastante menos de 75.000 euros.

Luego me lamentaba de que no hubiera (hasta donde yo sabía) estadísticas sobre la deuda hipotecaria viva de las familias, y pedía ayuda por si alguien conocía alguna. Un lector fiel, amigo, y con más conocimientos que yo (muchas gracias), me mandó enseguida un enlace a la Encuesta Financiera de las Familias, cuyos últimos datos publicados son de 2020. Hay una web muy completa, pero para nuestro propósito nos basta con el documento de resumen publicado, que dice, en el cuadro 7, página 34, que la deuda hipotecaria mediana (¡qué gusto!), de entre las familias que la tenían, era de 65.900 euros.

Recordemos lo que significa la mediana: la mitad de las familias (con deuda hipotecaria) tienen una deuda menor que esa cifra, y la otra mitad tienen una deuda mayor. Hay, claro, mucha gente con deudas mucho mayores y mucho menores. Pero como valor "representativo", la mediana es mucho mejor opción que un valor puramente arbitrario como el de la noticia de ayer (y otras muchas por el estilo). 

El informe no da otros valores de la distribución, pero sí da el valor mediano para distintos grupos de familias, por edad de la persona con más ingresos, por número de miembros, por renta... Pues bien, incluso entre las familias con más renta, superior al percentil 90 (es decir, que ganan más que el 90% de las familias), y que tienen hipoteca, la deuda hipotecaria pendiente mediana es de 92.000 euros. ¡Los 150.000 euros famosos no son representativos ni siquiera del 10% con más ingresos de la población! De los 300.000 euros del titular, ya mejor ni hablamos.

En fin, creo que lo suyo sería que los periodistas económicos conocieran estas cifras y las usaran, en lugar de números mucho más altos sacados de la chistera.

2 de agosto de 2022

Los casos extremos dan titulares "buenos"... pero mentirosos

 Leí el domingo en El Confidencial una noticia con este titular:

El euríbor esquiva el 1%, pero también golpea a las familias: hasta 2.400 euros más al año

El texto explicaba que en el último año el euribor ha subido casi un punto y medio (de -0,491% a 0,992%) y que por tanto las personas que tengan una hipoteca de interés variable cuya renovación se haga basándose en el euribor del mes de julio se encontrarán con una subida importante de la cuota el próximo mes. 

Para ilustrarlo se presentaban dos ejemplos. Una hipoteca contratada el año pasado, a 30 años vista, a un tipo de interés variable de euribor +0,99%, por un capital de 150.000 euros, tendría inicialmente una cuota de 448,72 euros, y al renovarse ahora pasaría a 549,71 euros, casi 101 euros más, que al año serían 1.212 euros. Si la hipoteca en los mismos términos de plazo y diferencial fuera para un capital de 300.000 euros todos los valores se multiplicarían por dos, lógicamente, pasando de una cuota inicial de 897,44 euros a una renovada de 1.099,42, con una subida de 201,98 euros mensuales, o 2.424 anuales.

He comprobado con uno de los muchos calculadores de hipotecas online que las cuentas están bien hechas, no simplemente recalculando una hipoteca a 30 años con el nuevo típo de interés, sino que han tenido en cuenta el capital amortizado en el año, y han calculado las cuotas que saldrían con el capital pendiente (145.352 euros, en la primera, 290.704 euros, en la segunda), y un periodo de pago que ya no sería de 30 años, sino de 29. ¿Todo bien, entonces?

No, todo no. Porque queda un asunto sin justificar: ¿cómo de buenos son los dos ejemplos escogidos? Es decir, ¿son comunes en España las hipotecas de 150.000 euros y de 300.000 euros? La respuesta es que no, no son muy comunes, aunque desgraciadamente tampoco podemos decir con mucha precisión cuánto de raras son. La estadística hipotecaria del INE nos da el valor de la hipoteca media contratada en España, por comunidades autónomas o por provincias, pero no nos da la distribución de los valores (es decir, no sabemos cuántas hipotecas hay de diferentes cuantías, solo el valor medio). Esta es la tabla de los valores medios en España, entre 2003 y 2021:

AñoHipoteca media sobre vivienda
200397.202€
2004110.275€
2005124.797€
2006140.324€
2007148.865€
2008139.655€
2009117.804€
2010116.934€
2011111.922€
2012103.438€
2013100.011€
2014102.253€
2015106.736€
2016109.785€
2017117.199€
2018124.265€
2019125.615€
2020134.738€
2021137.921€
Fuente: cálculo propio a partir de Estadística Hipotecaria del INE

Ningún año la hipoteca media anual ha llegado a 150.000 euros. Entre 2006 y 2007 sí que lo hizo cuatro veces la media mensual. Y en el último año los valores están subiendo muy rápido, de forma que en mayo pasado la media fue de 149.261 euros, y es posible que ya en junio se haya superado el umbral de los 150.000 euros. Esos valores medios no son facilitados directamente por el INE, sino que son calculados por mí, ya que el INE solo da, para cada mes o año, el número total de hipotecas constituidas y su importe total, de manera que la media hay que calcularla. También se puede calcular la media para varios años agrupados. Por ejemplo, para el total del periodo 2003-2021, la hipoteca media sería de 123.709 euros, y para los diez últimos años (2012-2021) 118.922 euros. 

Es decir, 150.000 euros está bastante por encima del valor medio de las hipotecas firmadas en España en los últimos 20 años, y todavía más de las de los últimos diez años. Hay que recordar, además, que las estadísticas sobre temas económicos suelen tener una distribución que en jerga estadística se llama asimétrica hacia la derecha, es decir, con una forma parecida a la que ven más abajo sobre los salarios brutos, que procede también del INE, en la que hay una larga cola de valores altos que se alejan de los valores más comunes y que "tiran" de la media hacia arriba, de manera que la mediana (el valor tal que la mitad de los valores están por debajo y la mitad por arriba) es más baja que la media, y por tanto más de la mitad de los valores están por debajo de la media. La moda (el valor más frecuente) es un valor incluso más bajo.


Aunque no sepamos la distrbución exacta sabemos que la forma del gráfico de las hipotecas sería similar a esta, y por tanto, sabemos que más de la mitad de las hipotecas firmadas en España desde 2003 tuvieron un importe inicial menor de 124.00 euros, y más de la mitad de las firmadas desde 2011 tenían un capital inicial menor de 119.000. Por lo tanto, no, una hipoteca de 150.000 euros no es en absoluto una hipoteca "típica" en España, por mucho que los medios se empeñen en usar ese ejemplo desde hace años. Seguramente la explicación de ese hábito está en que los medios se hacen desde las grandes ciudades donde sí, las hipotecas son en general por importes mucho más altos (en promedio en la Comunidad de Madrid, por ejemplo, por encima de los 165.000 euros, desde 2003).

Luego hay que recordar que las hipotecas firmadas hace 10, 15 o 20 años, claro, tienen un capital pendiente mucho menor que el capital inicial (aunque también les quedan menos años de amortización), por lo que se alejarían todavía más del supuesto de la hipoteca de 150.000 euros firmada hace un año, a la que aún le quedaría un capital pendiente de 145.000 euros. Desgraciadamente, que yo sepa, no hay ninguna estadística publicada sobre el capital pendiente de las hipotecas sobre vivienda "vivas" en España, pero de manera puramente especulativa, partiendo de los valores iniciales y de los ritmos típicos de amortización, no me extrañaría que el valor mediano estuviera bastante por debajo de los 75.000 euros, la mitad del valor de 150.000 euros usado como uno de los ejemplos del artículo.

¿Y qué decir del valor de 300.000 euros, que el El Confidencial elige para el titular? Pues como ya se imaginarán, por todo lo anterior, pienso que es simplemente indefendible, porque las hipotecas por importes como ese o superiores que se han firmado en España en los últimos años debe de ser una proporción muy pequeña del total. Quizá (especulo) ni el 10%. No tiene sentido basar el titular en la experiencia de una pequeña minoría, por mucho que luego en el texto se aclare todo. Y no, el titular no se salva porque diga que el impacto puede ser "hasta 2.400 euros". De hecho, eso también es incorrecto, porque sugiere un límite superior, y el año pasado se firmaron, con seguridad, algunos miles de hipotecas de más de 300.000 euros. Por lo tanto, el "hasta" también es engañoso.

En definitiva, es una pena que no tengamos mejores estadísticas sobre el capital pendiente de las hipotecas en España (si alguien conoce alguna fuente, por favor que me informe en los comentarios). Mientras no la haya, es muy difícil calcular cual puede ser el importe de la subida de los típos de interés para una familia hipotecada "típica" española. Pero en todo caso, lo que no puede usarse como ejemplo son valores que sabemos con seguridad que no son típicos, que están bastante o muy por encima de los valores medios de las hipotecas constituidas en los últimos años, y por tanto, que corresponden con la experiencia de una parte pequeña o muy pequeña de la sociedad.