1 de diciembre de 2005

Hipotecas: seguimos sin enterarnos

Nueva entrega de la confusión generalizada sobre las hipotecas. El País dedica hoy la primera página de su sección de Economía al tema, con una noticia a cuatro columnas titulada así: "El tipo de las hipotecas sube al 2,68%, el nivel más alto desde enero de 2003". El título es obviamente incorrecto, ya que desafortunadamente nadie paga un 2,68% por su hipoteca. Lo que ha subido es el Euribor, el tipo de referencia, sobre el cual se calculan los tipos de interés para las hipotecas a interés variable. Un vistazo rápido a Google permite encontrar una comparativa de las ofertas actuales de los bancos, que están entre 0,39 y 1,25% por encima del Euribor. Pero en fin, perdonemos la imprecisión del titular, en aras de la brevedad.

Lo que ya no podemos perdonar es la tabla que acompaña la noticia, que lamentablemente no está disponible en la versión online (por cierto, este es un serio defecto de la página web de El País, que ni siquiera advierte de la existencia de un gráfico o tabla, para que al menos los suscriptores puedan verlo en la versión PDF). Pero les copio aquí una versión resumida de la tabla (omito las líneas intermedias, para ahorrarme trabajo y porque no afecta a la crítica de la tabla):


Impacto de la subida de los tipos en las hipotecas
Efecto de una subida de 0,5 puntos en el Euribor
Año de formalización
Importe medio
hipoteca vivienda
(euros)**
Plazo medio
de contratación
estimado (años)
Incremento de
cuota mensual
(euros)
1990
44.786
12
10,60
1991
46.005
13
10,98
1992
48.790
14
11,75
...
...
...
...
2003
97.202
25
25,67
2004
110.226
25
29,11
2005*
120.663
25
31,87
*Agosto ** Fuente: INE (media anual)


Veamos. La tabla parece un loable intento de proporcionar información detallada de cómo afectaría una subida de 0,5% en los tipos de interés de las hipotecas no sólo a la típica hipoteca nueva, sino al conjunto de las hipotecas vivas. Pero contiene varios errores que la hacen inservible (todos ellos se pueden comprobar facilmente con el simulador de hipotecas que cité ayer):
1. La columna de la derecha da una impresión de precisión, al calcular al céntimo la subida para la hipoteca media de duración media. Pero la duración se redondea a números enteros. Por lo tanto, la precisión es falsa.

2. Aún más, una subida del 0,5% no tiene los mismos efectos si el salto es, digamos, de 2% a 2,5% que de 4% a 4,5%. A base de prueba y error he averiguado que la columna de la derecha se ha calculado con una subida del 3% al 3,5%. Pero no se explica si esa elección es "a ojo" o si se basa en que exactamente el 3% es el tipo de interés medio que pagan las hipotecas vivas en España. Si no es así (y sospecho que no lo es), la precisión de la columna de la derecha es doblemente falsa.

3. Aún más divertido: ¿cuánto subiría una hipoteca constituida en1990 a 12 años? Según la tabla, 10,60€. A mí me parece que no subiría nada, porque se habría acabado de pagar en 2002. Lo mismo se aplica a las hipotecas de 1991 a 13 años (se acabaron de pagar en 2004).

4. Ese simpático error me lleva a un problema mucho más serio: la columna de la derecha se ha calculado comparando las cuotas que tendrían dos préstamos concedidos hoy, al 3% y al 3,5%, para las cuantías medias y duraciones medias de los años pasados. Pero, y aquí viene el problema, al pagar una hipoteca al principio se pagan sobre todo intereses, y poco a poco se va pagando más bien capital. De manera que, cuando cada año se recalcula la cuota mensual, la cuota resultante no es la misma que si, al comienzo del préstamo, éste se hubiera negociado con el tipo de interés del año en curso. Las subidas de los tipos tienen progresivamente menos impacto sobre las cuotas, ya que lo que se está devolviendo es progresivamente más capital, y menos interés.

No he encontrado ningún simulador en español para los cambios de tipo a lo largo del préstamo, pero éste en inglés permite ver los cambios en los primeros cinco años. Y así, por ejemplo, permite calcular que un préstamo concedido en 2001 de 75.645€, a 23 años, al 3%, y cambiado 4 años después al 3,5% daría un salto en su cuota de 379,75€ a 396,33€, subiendo 16,58€ y no 19,66€, como ha calculado El País, basándose en la cuota obtenida si el préstamo hubiera sido, desde el inicio, al 3,5%. Es una pequeña diferencia, para un préstamo que lleva 4 años vivo. Pero un préstamo concedido, por ejemplo, en 1993 a 15 años, al que le quedarían sólo 3 años, seguramente experimentaría una subida mucho más pequeña que los 11,21€ que dice El País (lamentablememente, no puedo calcularlo en las páginas que he encontrado).

En resumen, una tabla inservible de comienzo a fin, con errores muy serios que no se explica uno que se puedan cometer en las páginas especializadas en economía del periódico más vendido de España. Al menos lo han intentado, pero el resultado es tan penoso que no sé si es peor que los periódicos que hayan dicho simplemente, lo de los 21€ de media, que circula por ahí. Cuéntenme si han visto algo mejor.

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