2 de octubre de 2006

A la búsqueda de la hipoteca media

Volvemos al ataque con la subida del Euribor y las hipotecas. Multitud de medios dicen que la hipoteca media (120.000 euros, 20 años) subirá unos 90 euros su cuota mensual. Es el mismo cálculo que vienen haciendo cada vez que suben los tipos. Y siempre lo hacen mal, por dos razones.

La primera, y más importante, afecta al importe medio de las hipotecas.
  • Es falso que la hipoteca media que pagan las familias españolas tenga un capital pendiente de 120.000 euros. Ese era el valor (aproximado) de las hipotecas firmadas hace algo así como un año. Ahora es incluso mayor (según el INE, 140.000 euros en junio de 2006, pdf). Pero las hipotecas que se renuevan no son sólo las de hace un año, o las de hace dos. Son todas las hipotecas a tipo de interés variable (la inmensa mayoría). Por lo tanto, la hipoteca media habría que calcularla con el valor actual del capital pendiente de devolución de todas las hipotecas vivas. Dudo de que alguien tenga esa información. Yo no la he encontrado, aunque a veces he oído hablar del volumen total de la deuda hipotecaria viva. Si se supiera también el número de hipotecas vivas, podría hacerse la media (agradezco más información, si la tienen ustedes).
  • Pero como una aproximación, podemos ver cuál ha sido en los años recientes el valor medio de las hipotecas en el momento de su constitución. En la página web del INE sólo he podido encontrar las de los años 1995 y sucesivos. Éste es el número de hipotecas sobre viviendas constituido anualmente, y su valor medio:

Año Número de hipotecas Valor medio
1995 403.587 44.352
1996 412.982 47.378
1997 479.237 50.786
1998 529.565 55.887
1999 585.782 61.829
2000 612.852 69.063
2001 615.703 75.645
2002 690.230 85.458
2003 762.978 97.049
2004 1.107.664 110.275
2005 1.232.973 124.538
Total 7.433.553 84.112
  • Este dato es sólo una aproximación muy incompleta a lo que buscamos, ya que:
    • Faltan todas las hipotecas anteriores a 1995, que serán de cuantías inferiores, lo que haría bajar la media.
    • Es posible que algunas de las hipotecas más antiguas ya se hayan pagado por completo (hay gente a la que le va bien), y habría que excluirlas, lo que haría subir la media.
    • Otras hipotecas (muchas más) se habrán amortizado parcialmente, reduciendo el capital pendiente de devolución, lo que también reduciría la media.
    • Sobre todo, y más importante, cada mensualidad pagada reduce un poco el capital pendiente de devolución, de manera que en las hipotecas que se constituyeron hace ocho o diez años, el capital que queda por amortizar debe de ser inferior a aquél con el que se constituyeron (esto haría bajar la media). Por ejemplo, una familia con una hipoteca constituida en 2001, por 75.000 euros a 20 años, suponiendo que hubiera pagado un tipo de interés del euribor +1%, habría devuelto ya aproximadamente unos 15.000 euros de capital, y por tanto ahora debería unos 60.000 euros. Alguien con una hipoteca constituida en 1995 por 45.000 euros a 20 años, con los tipos de interés que hemos tenido, probablemente deba ya menos de 30.000 euros.
  • Tres de las cuatro observaciones anteriores harían que la media se redujera. La última es la más importante, sin duda, ya que afecta a todas las hipotecas (incluso las anteriores a 1995 que estén aún vivas, y en mayor medida). En conjunto, por tanto, parece bastante seguro que la media de la tabla anterior es un límite máximo del valor actual de las hipotecas constituidas en España y pendientes de pago. Casi con seguridad el valor medio será menor. Yo he hecho una estimación aproximada (aplicando a la hipoteca media de cada año, desde su constitución hasta ahora, el tipo medio en los años correspondientes del mibor/euribor +1,5%; y suponiendo una duración media creciente de las hipotecas) y me resulta que la deuda media pendiente quedaría reducida a unos 74.000 euros (recuerden: sólo se incluyen hipotecas desde 1995, y se supone que no ha habido amortizaciones ni parciales ni totales).
El segundo error, de menor impacto, afecta a los años de amortización. Para una misma deuda pendiente, cuantos menos años queden por pagar, menos repercute un aumento del tipo de interés en la cuota. Por ejemplo, quien deba aún 75.000 euros y le queden quince años de préstamo tendrá un aumento, aproximado (suponiendo que pagase el euribor +1%), de unos 52 euros; pero quien deba esa misma cantidad y le queden 5 años por pagar, tendrá un aumento de unos 47 euros.

En conjunto, si la deuda media pendiente fuera, como en la estimación más alta, de unos 84.000 euros, y los años que quedan por pagar fueran (aquí lo hago a voleo) unos 15, la subida media sería de unos 57 euros. Si suponemos que realmente lo que queda por pagar, como media, es más bien 74.000 euros, la subida media sería de unos 52 euros. Teniendo en cuenta amortizaciones parciales e hipotecas anteriores a 1995, probablemente la cifra real sea aún más baja, y no andará lejos de la mitad de lo que dicen los periódicos.

Está claro que no es fácil calcular el número (yo me he tirado un buen rato con ello). Pero estas cuentas que he hecho yo seguro que algún pofesional se las sabe y las puede mejorar. ¿Por qué no acuden a ellos los periodistas en lugar de darnos datos tan desviados de la realidad?

Comentarios hasta el 29-12-2009


Trackback manual:
http://bambino.blogia.com/2006/1...er- recesion.php
A parte de la noticia, es indignante que la hipoteca media realizadas en el año 2005 sean del doble de valor que las realizadas sólo 6 años antes.

¿Se han duplicado los sueldos en los últimos años y no me he enterado?
El argumento de que si se han duplicado los sueldos es muy efectista, pero también es falso.
La pregunta es se ha mantenido el ratio sueldo/cuota mensual de hipoteca en los últimos años?

La respuesta es si. Gracias a los bancos, que han ayudado a mantener la demanda de pisos, por mucho que estos subieran, al flexibilizar sus condiciones conforme se endurecían los precios. Al final, todos podemos comprar piso.

Lo que no podremos será jubilarnos. Pero para eso todavía falta tiempo....
¿Que se ha mantenido el ratio de qué? ¿Pagar el 50% de 2 sueldos (o uno entero) en una hipoteca era lo normal hace años?

¿Al final todos podemos comprar piso? ¿A un 300% de su valor?

Estarás de coña, ¿no?
A lo mejor se refiere a la hipoteca media que se concede actualmente. A mí me parece realista que la hipoteca tipo actual sea 120000 euros a 20 años.
Beatriz,
como digo al comienzo del texto, la hipoteca media actual sí es incluso mayor que 120.000 euros (más bien 140.000)
Pero la clave es que la mayoría de esas noticias no lo presentan así (por otra parte ¿qué interés tiene saber cuánto sube la hipoteca sólo de las que las suscribieron hace un año?), sino que hablan de la subida media de las hipotecas, como si fueran todas las que están vivas.
Pues compadecedme a mí, que pago hipoteca y coche y tengo una hija que me dicen que me cuesta no se cuántos miles de euros al año.

http://www.latribunadealbacete.e...iedad& id=364339

¿Cómo es que no me han embargado? ¿Quizás porque el artículo ofrece unas cifras simplemente desorbitadas? No sé quién pagará esa burrada, pero yo no.
pues a mi me acaban de revisar la hipoteca y sube unos 50 eurazos.
Para los cálculos hay que tener en cuenta que los bancos son unos espabiladillos y usan el sistema frances en el que al principio pagas más intereses y amortizas menos capital
David
Debes de ser uno de esos españoles "medios". Ofrécete para salir en la tele contando tus penas.
Yo creo que se refieren a las hipotecas que se están concediendo ahora mismo. Si son 120.000 o 140.000 no lo sé. Creo que es un aviso a los que recién se han hipotecado o están sacando cuentas para hacerlo.

Josu, tienes razón: no tienen en cuenta las hipotecas antiguas, lo que se ha amortizado, etc. Pero, aunque así lo hicieran, la estadística sería tan falsa como la publicada y todas las demás: al que ahora esté pagando una cantidad muy pequeña o muy grande porque sus datos se desvían mucho de la media, la cifra de 90 no le cuadrará nada, obviamente.
Hacer los calculos sobre las hipotecas me parece practicamente imposible, ya que en España se usa mucho la hipoteca acordeón:
- que te sobra dinero: amortizas
- que te falta dinero: amplias la hipoteca (por ejemplo, para comprarte el 4x4)

Pero si veo sentido hacer los cálculos sobre los hipotecados del último año, pues serán los que peor lo pasen, con toda seguridad: hipotecados a precios desorbitados y en un tiempo de tipos al alza.

No hay comentarios:

Publicar un comentario en la entrada

Si quieres que otros lectores puedan debatir contigo, por favor, no firmes como "Anónimo" a secas. Usa la opción "Nombre/URL" e invéntate un nombre, aunque sea "Anónimo33", "ABC" o "123", para que podamos dirigirnos a ti. Gracias.