Leà el domingo en El Confidencial una noticia con este titular:
El eurÃbor esquiva el 1%, pero también golpea a las familias: hasta 2.400 euros más al año
El texto explicaba que en el último año el euribor ha subido casi un punto y medio (de -0,491% a 0,992%) y que por tanto las personas que tengan una hipoteca de interés variable cuya renovación se haga basándose en el euribor del mes de julio se encontrarán con una subida importante de la cuota el próximo mes.
Para ilustrarlo se presentaban dos ejemplos. Una hipoteca contratada el año pasado, a 30 años vista, a un tipo de interés variable de euribor +0,99%, por un capital de 150.000 euros, tendrÃa inicialmente una cuota de 448,72 euros, y al renovarse ahora pasarÃa a 549,71 euros, casi 101 euros más, que al año serÃan 1.212 euros. Si la hipoteca en los mismos términos de plazo y diferencial fuera para un capital de 300.000 euros todos los valores se multiplicarÃan por dos, lógicamente, pasando de una cuota inicial de 897,44 euros a una renovada de 1.099,42, con una subida de 201,98 euros mensuales, o 2.424 anuales.
He comprobado con uno de los muchos calculadores de hipotecas online que las cuentas están bien hechas, no simplemente recalculando una hipoteca a 30 años con el nuevo tÃpo de interés, sino que han tenido en cuenta el capital amortizado en el año, y han calculado las cuotas que saldrÃan con el capital pendiente (145.352 euros, en la primera, 290.704 euros, en la segunda), y un periodo de pago que ya no serÃa de 30 años, sino de 29. ¿Todo bien, entonces?
No, todo no. Porque queda un asunto sin justificar: ¿cómo de buenos son los dos ejemplos escogidos? Es decir, ¿son comunes en España las hipotecas de 150.000 euros y de 300.000 euros? La respuesta es que no, no son muy comunes, aunque desgraciadamente tampoco podemos decir con mucha precisión cuánto de raras son. La estadÃstica hipotecaria del INE nos da el valor de la hipoteca media contratada en España, por comunidades autónomas o por provincias, pero no nos da la distribución de los valores (es decir, no sabemos cuántas hipotecas hay de diferentes cuantÃas, solo el valor medio). Esta es la tabla de los valores medios en España, entre 2003 y 2021:
Ningún año la hipoteca media anual ha llegado a 150.000 euros. Entre 2006 y 2007 sà que lo hizo cuatro veces la media mensual. Y en el último año los valores están subiendo muy rápido, de forma que en mayo pasado la media fue de 149.261 euros, y es posible que ya en junio se haya superado el umbral de los 150.000 euros. Esos valores medios no son facilitados directamente por el INE, sino que son calculados por mÃ, ya que el INE solo da, para cada mes o año, el número total de hipotecas constituidas y su importe total, de manera que la media hay que calcularla. También se puede calcular la media para varios años agrupados. Por ejemplo, para el total del periodo 2003-2021, la hipoteca media serÃa de 123.709 euros, y para los diez últimos años (2012-2021) 118.922 euros.
Es decir, 150.000 euros está bastante por encima del valor medio de las hipotecas firmadas en España en los últimos 20 años, y todavÃa más de las de los últimos diez años. Hay que recordar, además, que las estadÃsticas sobre temas económicos suelen tener una distribución que en jerga estadÃstica se llama asimétrica hacia la derecha, es decir, con una forma parecida a la que ven más abajo sobre los salarios brutos, que procede también del INE, en la que hay una larga cola de valores altos que se alejan de los valores más comunes y que "tiran" de la media hacia arriba, de manera que la mediana (el valor tal que la mitad de los valores están por debajo y la mitad por arriba) es más baja que la media, y por tanto más de la mitad de los valores están por debajo de la media. La moda (el valor más frecuente) es un valor incluso más bajo.
Aunque no sepamos la distrbución exacta sabemos que la forma del gráfico de las hipotecas serÃa similar a esta, y por tanto, sabemos que más de la mitad de las hipotecas firmadas en España desde 2003 tuvieron un importe inicial menor de 124.00 euros, y más de la mitad de las firmadas desde 2011 tenÃan un capital inicial menor de 119.000. Por lo tanto, no, una hipoteca de 150.000 euros no es en absoluto una hipoteca "tÃpica" en España, por mucho que los medios se empeñen en usar ese ejemplo desde hace años. Seguramente la explicación de ese hábito está en que los medios se hacen desde las grandes ciudades donde sÃ, las hipotecas son en general por importes mucho más altos (en promedio en la Comunidad de Madrid, por ejemplo, por encima de los 165.000 euros, desde 2003).
Luego hay que recordar que las hipotecas firmadas hace 10, 15 o 20 años, claro, tienen un capital pendiente mucho menor que el capital inicial (aunque también les quedan menos años de amortización), por lo que se alejarÃan todavÃa más del supuesto de la hipoteca de 150.000 euros firmada hace un año, a la que aún le quedarÃa un capital pendiente de 145.000 euros. Desgraciadamente, que yo sepa, no hay ninguna estadÃstica publicada sobre el capital pendiente de las hipotecas sobre vivienda "vivas" en España, pero de manera puramente especulativa, partiendo de los valores iniciales y de los ritmos tÃpicos de amortización, no me extrañarÃa que el valor mediano estuviera bastante por debajo de los 75.000 euros, la mitad del valor de 150.000 euros usado como uno de los ejemplos del artÃculo.
¿Y qué decir del valor de 300.000 euros, que el El Confidencial elige para el titular? Pues como ya se imaginarán, por todo lo anterior, pienso que es simplemente indefendible, porque las hipotecas por importes como ese o superiores que se han firmado en España en los últimos años debe de ser una proporción muy pequeña del total. Quizá (especulo) ni el 10%. No tiene sentido basar el titular en la experiencia de una pequeña minorÃa, por mucho que luego en el texto se aclare todo. Y no, el titular no se salva porque diga que el impacto puede ser "hasta 2.400 euros". De hecho, eso también es incorrecto, porque sugiere un lÃmite superior, y el año pasado se firmaron, con seguridad, algunos miles de hipotecas de más de 300.000 euros. Por lo tanto, el "hasta" también es engañoso.
En definitiva, es una pena que no tengamos mejores estadÃsticas sobre el capital pendiente de las hipotecas en España (si alguien conoce alguna fuente, por favor que me informe en los comentarios). Mientras no la haya, es muy difÃcil calcular cual puede ser el importe de la subida de los tÃpos de interés para una familia hipotecada "tÃpica" española. Pero en todo caso, lo que no puede usarse como ejemplo son valores que sabemos con seguridad que no son tÃpicos, que están bastante o muy por encima de los valores medios de las hipotecas constituidas en los últimos años, y por tanto, que corresponden con la experiencia de una parte pequeña o muy pequeña de la sociedad.
Según la Encuesta Financiera de las Familias publicada por el Banco de España (https://app.bde.es/efs_www/visualize?lang=ES) la mediana de la deuda asociada a vivienda principal con garantÃa hipotecaria era de 69,45k euros en 2020.
ResponderEliminar¿Mediana considerando todas las viviendas (tengan o no deuda hipotecaria) o mediana de todas las deudas hipotecarias?
EliminarEs la mediana de las deudas hipotecarias sobre vivienda principal, de entre las familias que las tienen
EliminarEn las distribuciones simétricas la media y la mediana coinciden, y si además son unimodales (como ocurre en la mayorÃa de los casos), también coincide la moda. Pero en las asimétricas, ¿cuál es el estadÃstico que mejor resume a la distribución? Es opinable que lo sea la media, pero también que lo sea la mediana. No me parece que alguien “mienta” (como sugiere el titular del artÃculo) porque considere que la media le viene mejor para sus fines. Sà en cambio me parece “tramposo” poner ejemplos de valores muy alejados de esa media, como es el caso de los 300.000 euros.
ResponderEliminarEn una distribución asimétrica a la derecha, por definición, la mediana está más cerca de los valores más comunes que la media. Aunque evidentemente, ningún valor único resume toda una distribución. Con todo, es que en este caso no han usado ni la media, ni la mediana, sino dos valores arbitrarios, uno alto y otro altÃsimo. Y con este último han hecho el titular. Creo que sÃ, es un titular "mentiroso", pues habla de la experiencia de una Ãnfima minorÃa como si tuviera un valor informativo.
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