8 de febrero de 2022

Los grandes propietarios de miles de viviendas ... apenas pesan en el mercado español

 Me ha llamado hoy la atención una noticia de Infolibre con este titular:

Los mayores caseros de España, como CaixaBank o Blackstone, ya controlan el 4,4% del mercado del alquiler

Fíjense en que no poseen o gestionan, sino que "controlan" el 4,4% del mercado. Cuando alguien tiene un 4,4% de un mercado, el verbo "controlar" que sugiere capacidad de mando, de dirección, es probablemente inadecuado. Por definición, los mercados muy fragmentados no son controlados por nadie. Pero además "ya controlan". Ese control va creciendo y ha llegado "ya" al 4,4%, pero se anticipa que irá a más. 

Pero volvamos al sujeto de la frase: "los mayores caseros de España, como CaixaBank o Blackstone". El 4,4% del mercado no lo tienen las dos empresas citadas, sino un conjunto indeterminado de "mayores caseros" de los cuales esas dos empresas son solo los ejemplos más importantes. ¿Cuántos son esos "grandes caseros"? ¿Y cuánto peso en el mercado tienen exactamente los más grandes de ellos, que al parecer son CaixaBank o Blackstone?

Pues si siguen ustedes leyendo la noticia no encontrarán la respuesta a esas preguntas. Solo se dice que "CaixaBank lidera el listado, con 25.000 viviendas, seguidas de las 20.000 unidades que tiene Testa Home, una sociedad de Blackstone, y de Sareb, con otros 15.583 activos, incluyendo el parque de viviendas asequibles comprometido con la Administración," sin explicar a qué porcentajes corresponden esos números. También se informa de que "en total, hay 16 sociedades en el país con una cartera superior a las 1.000 viviendas". ¿Serán esas 16 sociedades las que "controlan" el 4,4% de la vivienda de alquiler? También queda sin responder esa pregunta.

Al final tiene uno que ir a buscar la fuente original, un estudio de la empresa Atlas Real Estate Analytics, para encontrar este dato: "4,2% del stock de residencial en alquiler en noviembre de 2020 era propiedad de 40 entidades financieras y propietarios institucionales". Los "mayores caseros" son en realidad 40 empresas o entidades, que gestionan el 4,2%, no el 4,4% por ciento, de las viviendas en alquiler en España.

En el documento solo se listan las 34 más grandes, que entre todas tienen 110.000 viviendas. Las que poseen más de 1.000 son 19, no 16, aunque tal vez varias de ellas pertenezcan a un mismo grupo y por eso la información de Infolibre no las cuenta como independientes. Las seis que faltan hasta llegar a 40 no pueden aportar muchas más viviendas, puesto que la más pequeña de las listadas tiene 121 viviendas. Podemos suponer, echando por alto y redondeando, que aportan 1.000 viviendas más, hasta llegar a 111.000.

En todo caso, esos "grandes caseros" no son "como CaixaBank o Blackstone", porque estas dos son anormalmente grandes. Como se ha visto arriba la primera tiene 25.000 viviendas, y la segunda 20.000. Es decir, ellas dos no están lejos de la mitad del total de viviendas controladas por las 34 empresas más grandes, que incluye empresas con poco más de 100 viviendas. 

¿Y qué pasa con el "ya controlan"? ¿Están creciendo mucho estas grandes tenedoras de pisos de alquiler? Pues el informe no responde directamente a esta pregunta, pero en un gráfico presenta las que llama "variaciones de portfolio selectas" en el periodo 2019-2020, se supone que elegidas por su importancia, que van de las 2.755 de AXA IM a las 18 de AP67 y que suman un total de 5.253 viviendas. Dando por bueno que las 111.000 viviendas de las 40 mayores entidades supone un 4,2% del mercado*, el crecimiento del último año habría sido del 0,20% del mercado total de la vivienda de alquiler. Es un cambio casi intrascendente.

Y en el futuro no se esperan cambios mucho mayores: en el mismo informe se dice "Para 2022 y 2023 se espera que el número de viviendas BTR [Build To Rent, es decir construir para alquilar] supere las 9.000 unidades. A partir de 2024 comenzarán a entregarse viviendas de los principales planes públicos, con desarrollos más a largo plazo que alcanzan hasta 2028. Hasta este año se esperan más de 90.000 viviendas entregadas sumando promoción pública y privada."

Es decir, los "grandes caseros" (con 100 o más viviendas) tienen un pequeñísimo peso en el mercado, que está creciendo muy poco a poco, y su participación en los próximos seis años tal vez llegue como mucho a un 9%, duplicándose, incluyendo en ese número a las promociones públicas de alquiler a precios tasados.

En definitiva, una noticia titulada y redactada para excitar a espíritus anticapitalistas impesionables. El titular debería haber sido más bien algo así:

Los cuarenta mayores caseros gestionan solo el 4% de las viviendas de alquiler en España

Pero claro, eso no asusta a nadie.

*Según el INE en España hay unos 18,7 millones de hogares, de los cuales viven de alquiler (a precio de mercado o menor) un 18%, es decir, unos 3,36 millones de hogares. Las 110.000 viviendas de los 34 mayores caseros sólo serían un 3,3% de esos 3,36 millones de hogares, así que no sé muy bien cómo han calculado en Atlas Real State Analytics que los 40 mayores caseros poseen un 4,2% de las viviendas en alquiler. Pero incluso ese porcentaje un poco inflado significa que el peso de esas empresas es mínimo.

1 comentario:

  1. Magistralmente explicado. Un ejemplo de cómo, sin necesidad de mentir descaradamente, con solo manipular algunos vocablos, se puede dar una información sesgada que convenga a los prejuicios ideológicos del redactor.

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