6 de abril de 2006

¿Getafe más caro que Pozuelo?

Me escribe CharlesCalthrop (gracias) extrañado de la clasificación de las ciudades de España con las viviendas de segunda mano más caras (por metro cuadrado) que publica 20 minutos (y hay que señalar que no he encontrado en medios de pago). Las cinco primeras son, según la noticia: Barcelona, Madrid, L'Hospitalet de Llobregat, Bilbao y Getafe.

Llaman la atención sobre todo L'Hospitalet y Getafe. Sobre ésta última dice Charles: "No sé, pero solo en la Comunidad de Madrid, empezando por Pozuelo y Majadahonda, me da que hay unas cuantas ciudades con el metro cuadrado más caro..." Lo mismo se imagina uno, sin conocer bien la provincia, sobre Barcelona. Entiendo que por efecto huida de los precios de Madrid es posible que Getafe sea más caro que muchas capitales de provincia. ¿Pero la quinta ciudad más cara de España? ¿Más cara que las ciudades "ricas" de Madrid? Algo raro pasa aquí.

LLaman también la atención algunas ausencias notables. ¿Y San Sebastián? ¿Es más barata que Getafe?

También me extrañan los datos que se dan más adelante en la noticia sobre la compra de pisos por extranjeros. 32% de los compradores son extranjeros, el 19% (del total) latinoamericanos, y el 5% africanos. Con una población extranjera que ronda el 8%, aunque la mayoría de ellos estén justamente en la situación vital en la que se busca piso (20-40 años, trabajando), también es cierto que en líneas generales su nivel de renta es bajo, e incluso, imagino, tendrán dificultades, por falta de arraigo (avalistas...) para que los bancos les presten dinero. Animo a quien tenga más conocimiento del tema que yo (o más tiempo para investigar) a que profundice sobre este dato, que de momento dejo en cuarentena.

En todo caso, el problema está en que el estudio no se basa en una muestra representativa, sino en las ventas que ha gestionado la cadena inmobiliaria Tecnocasa. Una visita a su página web permite ver que no tiene ninguna oficina en Guipúzcoa (ya está resuelto lo de San Sebastián). Ya puestos sigo fisgando y veo que tampoco están en muchas otras ciudades como, entre otras, Vitoria, Gerona, Palma de Mallorca, Logroño, Vigo, Castellón, Oviedo y Gijón.

Tienen 11 oficinas en Getafe, frente a una sola en Pozuelo y otra en Majadahonda (las ciudades "ricas" de las que hablábamos antes). Ahora mismo ofrecen 96 pisos en Getafe, 3 en Pozuelo y 6 en Majadahonda. ¿Es posible que, por prudencia, no estudien los precios de todas las ciudades donde están, sino solamente de aquellas donde tienen suficiente número de pisos en venta?

Efectivamente: en su página web puede encontrarse el informe anterior, correspondiente al primer semestre de 2005 (al final de esta página), y en él se dice lo siguiente:
Los datos de las poblaciones que figuran en este informe superan una muestra estadísticamente significativa para el estudio de los datos. En los próximos informes, y con el crecimiento de la red de oficinas del GRUPO TECNOCASA, se incorporarán nuevas poblaciones a este estudio.
Deben de querer decir que son municipios en los que venden suficiente número de pisos como para atreverse a hablar de precios medios. Pero dudo mucho (eufemismo para decir: estoy seguro) de que los pisos vendidos por Tecnocasa sean una muestra representativa de los pisos vendidos en cada ciudad, o en cada provincia.

En definitiva, el informe Tecnocasa es, por reconocimiento propio, un estudio de los precios de los pisos vendidos por esa empresa, y de sus compradores, y sólo en las ciudades en las que está más implantada. No es una muestra representativa de los pisos vendidos en cada ciudad o provincia, y mucho menos en España, ni de los perfiles de los compradores de piso en España. Por tanto, ni los precios medios, ni los rankings entre ciudades, con muchísimas ausencias, tienen valor.

Como mucho, suponiendo que la muestra es más o menos estable de una año a otro, podrían tener algún valor, como indicios o pistas de en qué dirección van las cosas, los porcentajes de variación de los precios, o los cambios en los tiempos medios de venta de los pisos, sin descartar que incluso eso pueda no ser del todo correcto, porque puede pasar que los precios en diferentes sectores sigan dinámicas distintas.

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