8 de abril de 2011

Para una hipoteca media de 150.000 euros...

Vengo oyendo y leyendo estos días las típicas informaciones, que se repiten cada cierto tiempo, en las que a raíz de la subida del Euribor, y para hacernos la información más comprensible, nos cuentan cuánto subirá la cuota mensual, o anual, de la hipoteca media, de 150.000 euros a 25 años (elpais.com, elmundo.es, abc.es).

Lo misterioso del asunto es que es la hipoteca media para compra de vivienda concedida actualmente en España es de 119.000 euros (el pasado enero, pdf). La media de las constituidas hace un año, que se renuevan ahora por primera vez, era de 114.000 euros (pdf). Son datos que se publican mensualmente por el INE, y que los propios medios difunden también regularmente (elmundo.es, abc.es, elpais.com).

Pero parece que no se leen sus propias noticias. Y cada vez que hay que hablar del Euribor y sus efectos vuelven con la perra de la hipoteca media de 150.000 euros, que no se sabe muy bien de dónde sale.

De hecho, el importe medio de las hipotecas sólo rondó los 150.000 euros durante el año 2007, en el pico de la burbuja, y desde junio de 2008 ha sido siempre inferior a los 140.000 euros. También fueron inferiores los valores medios en 2006 (140.000), 2005 (125.000), 2004 (110.000) y los años anteriores (cálculos propios basados en la estadística del INE).

En todo caso, lo que sabemos con certeza es que el capital medio de constitución de las hipotecas sobre vivienda pendientes de pago en España, fue, con toda seguridad, notablemente inferior a los 150.000 euros. Es un misterio que los medios se empeñen en repetir esa cifra.

Por otra parte, claro, el importe de constitución no es el importe del saldo pendiente, porque las hipotecas se van amortizando de manera regular o anticipadamente. Que yo sepa, el dato del saldo medio pendiente no se publica. Y es muy difícil estimarlo porque hay que hacer muchas suposiciones sobre los tipos de interés que ha pagado cada hipoteca, si se han hecho amortizaciones anticipadas o no... Hace unos años dediqué un rato a esto pero no llegué muy lejos, por lo que efectivamente, sería mucho pedir que los medios lo hicieran.

Pero al menos, creo que sí se puede pedir que no nos hablen de una hipoteca media que no existe. Basta con que tomen los datos reales de la hipoteca media constituida hace un año para estimar cuánto subirá ahora. Y, si son muy lanzados, como complemento, tal vez, podrían calcular, por ejemplo, cuánto subiría la hipoteca media constituida hace cuatro años, en el momento cumbre de la burbuja. Pero que lo hagan bien: suponiendo un tipo de Euribor + x, calculando cuanto habría amortizado cada año, cuánto capital quedaría por pagar, y calculando la cuota para el periodo restante.* Y si no saben hacer todo eso, pues que pregunten a quien sepa. O que no lo hagan. Pero por favor, no se lo inventen.

*A mí me sale, suponiendo hipoteca constituida en marzo de 2007, por 150.000 euros a 25 años, a Euribor más 0,5, que le quedaría ahora por pagar unos 134.000 euros, y su cuota subiría ahora aproximadamente 45 euros mensuales.

7 comentarios:

  1. Y lo más gracioso es que ese "encaricimiento" en la mayoria de los casos es nulo. A todos los medios se les olvida el jodio "suelo".
    A mi por, ejemplo, hasta que el euroibor no pase del 2,5% no me afectan las subidillas... de igual forma que no me afectaron para nada la rebajas de los años pasados.

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  2. Josu, creo que por primera vez no estoy de acuerdo con tus críticas. En cuanto a tomar como referencia los 150.000 euros, supongamos -no lo sé- que se aceptó como consenso tácito en 2007, cuando, como tú dices, la hipoteca media rondaba esa cifra (y se hipotecaba todo quisque). En aquel momento utilizar esa referencia podía ser razonable y, una vez que se ha alcanzado un consenso tácito, creo que es mejor mantenerla como unidad de medida. Si mi hipoteca es de 50.000 euros de principal, ya sé que la variación del tipo me afecta en la correspondiente proporción. Si me cambian la unidad de medida cada trimestre, pierdo el marco de referencia. En resumen, la hipoteca de 150k euros puede ser más o menos arbitraria (por los datos que das no me parece tan fuera del tiesto), pero todas las unidades de medida que usamos cotidianamente lo son y precisamente por eso son útiles como unidad de medida. Un metro que cada año y en cada país se modificara proporcionalmente a la altura media de la población (para que sea el mismo metro en términos relativos) sería una locura, no? En cuanto a que deberían referirse al saldo pendiente de amortizar y no al principal inicial o al saldo vivo, tienes razón en que convendría explicitar ese punto.

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  3. Para corregir una errata en la entrada anterior:
    Josu, creo que por primera vez no estoy de acuerdo con tus críticas. En cuanto a tomar como referencia los 150.000 euros, supongamos -no lo sé- que se aceptó como consenso tácito en 2007, cuando, como tú dices, la hipoteca media rondaba esa cifra (y se hipotecaba todo quisque). En aquel momento utilizar esa referencia podía ser razonable y, una vez que se ha alcanzado un consenso tácito, creo que es mejor mantenerla como unidad de medida. Si mi hipoteca es de 50.000 euros de principal, ya sé que la variación del tipo me afecta en la correspondiente proporción. Si me cambian la unidad de medida cada trimestre, pierdo el marco de referencia. En resumen, la hipoteca de 150k euros puede ser más o menos arbitraria (por los datos que das no me parece tan fuera del tiesto), pero todas las unidades de medida que usamos cotidianamente lo son y precisamente por eso son útiles como unidad de medida. Un metro que cada año y en cada país se modificara proporcionalmente a la altura media de la población (para que sea el mismo metro en términos relativos) sería una locura, no? En cuanto a que deberían referirse al saldo pendiente de amortizar y no al principal inicial, tienes razón en que convendría explicitar ese punto.

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  4. Dani,
    La comparación con el metro no es adecuada. La adecuada sería algo com que los medios que se hubieran fijado en la altura media de los españoles hace unos años, y sabiendo que ahora es mayor dijeran: para el español medio, que mide 1,70... bla bla bla.
    El metro no cambia, la altura media en metros sí.
    Es elemental.
    Si, como tú dices, es buena idea hablar con cierta continuidad de una "hipoteca tipo" de 150.000 euros, independientemente de que esa hipoteca esté en realidad por encima de la que tiene la mayoría de la gente (que es mucho suponer), pues que no la llamen hipoteca MEDIA. La pueden llamar "hipoteca de referencia", o "hipoteca ejemplo", o "hipoteca tipo" o qué se yo.... NO hipoteca media.

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  5. Creo que la hipoteca media de 150.000 euros es muy acertada, teniendo en cuenta que se han vendido pisos por 200.000 y 250.000 euros en toda España en los últimos años.
    De todas maneras, el INE habla de hipotecas constituidas por 119.000 euros... ¿Sabéis que entre las hipotecas constituidas se inclyen aquellos que deciden cambiar de banco en busca de mejores condiciones? Eso significa que han amortizado más capital que las nuevas hipotecas.

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  6. Perlita de Huelga:

    Los precios reales de los pisos no los sabemos. Las cuantías de las hipotecas sí, porque pasan todas por registro, y notaría y no hay dineros raros bajo cuerda, lógicamente, porque a la parte más fuerte, que es el banco, no le interesa.

    Así que NO, decir que la hipoteca media es de 150.000 euros no puede ser acertado porque es FALSO.

    No hay mucho más que discutir.

    Sobre tus otros razonamientos: Mucha gente que compra un piso "caro" es porque previamente ha vendido otro, y por tanto, su hipoteca es mucho más baja que el precio de su piso.
    Así que de los precios de los pisos no es fácil deducir alegremente el valor de las hipotecas.

    Por otro lado, los precios que das de pisos, tampoco creo que corresponden al precio medio de venta en España en los últimos años (aunque ese dato lo sabemos con mucha menos seguridad que las hipotecas). Tal vez en algún momento del pico estuvieron entre 200 y 250. Hace tiempo que no, sospecho.

    Finalmente, no tengo claro que entre las hipotecas "constituidas" estén las que se hacen al cambiar de banco. Si fuera así es posible que mi cálculo de la hipoteca media viva fuera un poco a la baja, porque por cada una de esas nuevas habría que quitar una vieja. Pero en todo caso, cuentes como cuentes, la media de 150.000 sólo se dio un año. No puede ser la media de las hipotecas vivas. Sin más discusión.

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  7. Para Perlita de Huelva: es completamente erróneo decir que los precios medios eran de 250.000 euros. Sí, seguro que en Barcelona, en Madrid o en Alicante rondaban esos precios. Pero en Badajoz, en Logroño o en Zamora no llegaban a la mitad. Y puesto que los precios medios se calculan respecto a todo el territorio nacional, no podemos asumir que "medio" equivale a "precio en Madrid"

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